熊本でマイホームをご検討中の皆様、こんにちは。
子育て世代の皆様と一緒に「思い出に残る家づくり」を大切にしているヨカイエです。今回はすこし専門的なテーマですが、家づくりのための土地探しには必要な知識ですので、ぜひ学んでいただければと思います。
今回のテーマは、ずばり「建ぺい率と容積率」！
いざ土地探しを始めると、希望のエリアで素敵な土地が見つかることも多いはず。しかし、そこで必ずと言っていいほど直面するのが建ぺい率や容積率といった専門用語です。
たとえば・・・
せっかく見つけた100坪の土地。広いから大きな平屋が建てられると思ったら、法律の制限で思ったような広さが確保できなかった。そんな失敗をすることがないよう、今回はプロの視点から土地のルールについて詳しく解説していきますね。
目次
熊本で理想のマイホームを建てる第一歩は土地のルールを知ることから
家づくりにおいて、土地選びは建物と同じくらい重要です。特に熊本は車社会ですので、駐車スペースの確保や、お子様が走り回れるお庭をどう作るか、頭を悩ませるポイントが多いですよね。
土地にはそれぞれ、建築基準法によって建てられる建物の大きさに制限がかけられています。その代表格が建ぺい率です。この数値を正しく理解していないと、理想の間取りを詰め込もうと思ったら、面積オーバーで欲しい部屋数を確保できなかった、なんてことにもなりかねません。
不動産屋は土地のプロであって建築のプロではないので、細かな建築の制限などに気づかない可能性があります。そのため、できれば不動産業の免許も持っている工務店に土地探しを手伝ってもらうのが、住宅用の土地探しにはベターだと言えます。
建ぺい率と容積率の違いをプロが分かりやすく解説！
まず、土地のチラシや不動産サイトでよく目にする建ぺい率と容積率について整理しましょう。
建ぺい率（けんぺいりつ）
簡単に言うと、その土地を真上から見たときに、建物の面積が土地全体の何パーセントを占めて良いかという割合です。 計算式は「建築面積 ÷ 敷地面積 × 100」となります。 例えば、100坪の土地で建ぺい率が40パーセントなら、建物の1階部分（建築面積）は40坪までしか建てられないということです。
ここで出てくる建築面積とは、建物の水平投影面積のことです。一般的な住宅であれば1階の面積をイメージすれば良いのですが、庇（ひさし）が1メートル以上突き出している場合などは、その超えた部分も面積に算入されるため、こだわりの深い軒を作りたい方は注意が必要です。
容積率（ようせきりつ）
こちらは、土地の面積に対する延床面積（各階の床面積の合計）の割合です。 計算式は「延床面積 ÷ 敷地面積 × 100」となります。 2階建てや3階建てを検討する場合、この容積率が重要になります。
なぜこんな制限があるのでしょうか。
それは、隣の家と密着しすぎないようにして、火災時の延焼を防いだり、街全体の通風や採光を確保したりするためです。熊本の美しい街並みと安全を守るための大切なルールなんですね。
自分の土地の建ぺい率は？用途地域と調べ方を教えます
土地の制限はどこでも同じではありません。その土地がどのような目的で使われる場所なのかを決める用途地域（ようとちいき）によって大きく異なります。
例えば、静かな住宅街として守られている「第一種低層住居専用地域」などは、建ぺい率が30～40パーセントと低めに設定されていることが多いです。逆に、駅前の商業地などでは80パーセントといった高い数値が設定されています。
なお、用途地域の調べ方ですが、各自治体が公開している「都市計画図」にて確認することができます。「（行政名）＋ 都市計画図」といったキーワードで検索すると、色分けされた地図がダウンロードできます。
熊本県で都市計画図を確認できるサイト一覧
【熊本市】熊本市地図情報サービス（「都市計画」をクリックしてください。）
【合志市】都市計画（合志市都市計画図）について（PDFをダウンロードできます。）
【嘉島町】嘉島町都市計画図(用途地域図)（PDFをダウンロードできます。）
【大津町】都市計画の詳細（PDFをダウンロードできます。）
【菊陽町】菊陽町都市計画図（総括図）（PDFをダウンロードできます。）
とはいえ、一般の方がこれを見て全てを判断するのは大変です。私たち工務店にご相談いただければ、候補の土地がどのような用途地域にあり、建ぺい率以外にどのような制限（高さ制限や斜線制限など）があるのかを詳細にお調べいたします。
建ぺい率や容積率以外の、主な建築制限
1. 太陽の光と風通しを守る「斜線制限・日影規制」
これらは、自分の建物によって「隣の家や道路が暗くなりすぎないように」制限するルールです。
道路斜線制限： 前面の道路の反対側から斜め上に線をひき、その範囲内に建物を収める制限です。
北側斜線制限： 北側の隣人の日当たりを確保するため、北側境界線から一定の高さで制限がかかります。
日影規制（にちえいきせい）： 冬至の日に、周辺に一定時間以上の影を作らないようにする規制です。これにより、3階建てが建てられないケースもあります。
2. 街の個性を守る「地区計画・景観法」
法律よりもさらに細かい「地域独自のルール」です。
地区計画： 住民同士で決めた「このエリアは生垣にする」「外壁はこの色にする」といった細かい決まりです。
景観法・景観条例： 観光地や歴史的な街並みなどで、建物の色やデザイン、看板の大きさなどが厳しく制限されます（例：京都のコンビニが茶色いのはこのためです）。
3. 地下に眠る歴史や自然を守る「文化財・自然保護」
目に見えない部分に潜んでいる制約です。
文化財保護法（周知の埋蔵文化財包蔵地）： 土地が「遺跡（古墳や貝塚など）」の上にある場合、着工前に届け出が必要です。もし工事中に何か出てきたら、発掘調査のために工事が数ヶ月ストップすることもあります。
生産緑地： 農業を続けることを条件に税金が安くなっている土地です。期限が来るまで勝手に家を建てることはできません。
4. 安全と権利を守る「接道・がけ条例」
そもそも家を建てられるかどうかの根本的なルールです。
接道義務： 原則として、幅4m以上の道路に2m以上接していないと家は建てられません（再建築不可物件はこのためです）。
がけ条例： 敷地の近くに一定以上の高さの「がけ」がある場合、建物との距離を離したり、強固な擁壁を作らなければならない制限です。
平屋派は特に注意！建ぺい率ギリギリの設計で後悔しないために
最近、熊本でも「階段のない暮らし」ができる平屋を希望される子育て世代の方が増えています。
しかし、平屋を建てる際に最大の壁となるのが、この建ぺい率です。2階建てなら、1階を20坪、2階を20坪に分散すれば、建ぺい率40坪の枠内で延床面積40坪の家が建ちます。しかし、平屋で延床面積40坪を確保しようとすると、建築面積そのものが40坪必要になります。
もし、60坪の土地で建ぺい率が40パーセントだった場合、建築面積の上限は24坪となります。これでは、家族4人でゆったり暮らす平屋を建てるのは少し厳しくなってしまいます。ですので、特に平屋をご計画中であれば、建ぺい率はよりシビアに建築計画にかかわってきます。
意外な落とし穴！カーポートや物置も建ぺい率に含まれる？
実は多くの方が驚かれるポイントなのですが、柱と屋根があるカーポートや、地面に固定された物置も基本的には建築物とみなされ、建築面積に含まれます。
「家を建てる時は建ぺい率ギリギリで建てて、後からホームセンターでカーポートを付ければいいや」と考えていると、後から建ぺい率オーバーの違反建築になってしまうリスクがあります。最悪の場合、住宅ローンの借り換えができなくなったり、売却時に不利になったりすることも。
ただし、緩和措置もあります。柱の間隔や天井の高さなど一定の条件を満たせば、建築面積の一部を算入しなくて良いというルールがありますが、自治体によって判断が異なる場合もあるため、必ず事前に私たちのような建築の専門家にご相談ください。
私たちは、最初からカーポートの設置場所や物置のスペースも考慮した全体計画をご提案します。後から「しまった！」とならないよう、先を見据えた設計が大切です。
お得に広く建てるチャンス！角地緩和と防火地域のルール
制限がある一方で、条件を満たせば建ぺい率がプラスされるお得なルールもあります。
角地緩和（かどちかんわ） 土地が角地にある場合、一定の条件（道路の幅員や角の角度など）を満たせば、建ぺい率が10パーセント加算されることがあります。例えば、もともと50パーセントの場所が60パーセントになるのです。この10パーセントの差は、家づくりにおいては非常に大きなアドバンテージになります。
防火地域・準防火地域内の緩和 最近の法改正により、延焼防止の性能が高い「耐火建築物」や「準耐火建築物」を建てる場合にも、建ぺい率が10パーセント緩和されるケースが増えました。
まとめ：建てる過程も一生の思い出。熊本での家づくりは私たちにご相談ください
いかがでしたでしょうか。建ぺい率や容積率、用途地域といった言葉を聞くと難しく感じるかもしれませんが、これらは全て、町に住む住人のみなさんが安心して快適に暮らすために決められたガイドラインです。
土地探しは、時として大変な作業になるかもしれません。理想と現実の狭間で悩むこともあるでしょう。しかし、私たちはその悩む時間さえも、将来「あの時あんなふうに話し合ったね」と笑い合える、素敵な思い出にしていただきたいと考えています。
私たちは、熊本市、合志市、菊陽町、大津町を中心に、地域密着で皆様の家づくりをサポートしています。構造計算に裏打ちされた耐震等級3の安心感、自然素材に囲まれた健やかな空気、そして3D-CADを駆使したワクワクするご提案。これらを詰め込んだ私たちの家づくりを、ぜひ一度体感してみませんか？
家を建てるという大きな決断。そのプロセスが、皆様のご家族にとって最高の思い出となりますように。
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