10万円のリゾートマンションは買いなのか？／つかまされたら大変！「負」動産の話。

リゾートマンション、1室10万円で売られているものがたくさんあるなあ…。

よし！この値段なら、1つ持っとくのも悪くないか。

ちょっと待った～！

格安リゾートマンションに限らず、目先の金額だけで不動産に飛びつくのはとっても危険！不動産を保有するということは、メリットだけではありません。購入する前にじゅうぶんな下調べをしてからにしましょう。

今回、不動産購入によって発生するコスト、責任などにどのようなものがあるか、紐解いていきましょう。

固定資産税など、保有することでかかる税負担がある

まずは、固定資産税の負担があります。これは、不動産を手放すまで支払い義務が毎年ずっと続きます。

売り手のほうが多い不動産の場合、固定資産税等の支出をきらって売却しようと思っても、そうそう売れるものではありません。もちろん所有権を一方的に放棄することはできませんから、買い手がつくまでは支払いが続くことになります。不自然なまでに値下げをしてでもリゾートマンションを売りに出しているのは、そういうことだと推察されます。

ちなみに不動産を国や自治体に寄付しようとしても、公共の利益になる場合をのぞいて、寄付を受け付けない自治体がほとんどです。なぜなら、寄付を受けた自治体は、その不動産の管理責任を負うことになるからです。

購入時1回限りかかる税金

・不動産取得税

不動産取得税は、土地や建物の所有権を売買価格とは無関係で、固定資産課税台帳上での不動産価格に対してかかります。税率は原則4％ですが、土地と住居の場合は3％となる軽減措置※があります（2027年3月31日までの取得）。課税時期は、所有権移転登記の手続き後、半年～1年後くらいです。

※軽減措置を受けるには、不動産取得税申告書に添付書類を添えて、県税の担当部署に提出する必要があります。

・登録免許税

所有権移転登記をしたときに、固定資産課税台帳上の不動産価格に対して登録免許税がかかります（不動産価格の1000分の2）。

管理費・修繕積立金の負担

そもそも、リゾートマンションを格安で手放すケースが多く見られるのは、この管理費が高額であることが大きな理由だと思います。

一般的なマンションよりも設備が充実しているため、それらを維持するためには高額の管理費が必要になるためです。たとえば温泉施設、サウナ、スキーロッカー、フィットネスジム、テニスコートなど…。しかも、管理費とは別に、修繕積立金を支払う必要もありますし、さらに大規模改修の時期には数百万単位の一時金が必要になることもあります。

また、老朽化したリゾートマンションでは、現所有者が不明であったり、所有者死亡後の相続放棄、支払い拒否などで、管理費や修繕積立金が十分に集まっていないことが多いようです。そうなればせっかく手に入れたリゾートマンションなのに、費用不足で十分な管理が期待できず、建物はどんどんボロボロになっていく一方かもしれません。

別荘利用がメインのリゾートマンションでは、年に数回しか現地に来ないような区分所有者ばかりで、管理組合が正常に機能していない可能性もあります。

売却するにもお金がかかる…

リゾートマンションを手に入れたあと、要らなくなった場合、不動産を売却するのにもコストがかかります。

まずは、仲介してくれた不動産業者に支払う不動産仲介手数料があります。法律で不動産仲介手数料の上限が決まっており、基本的にはその上限の金額を支払うことになります。もっとも、10万円で売却するのであれば、10万円×5%×1.1＝5500円ですのでかなり安いですね。（ただ、安いのはいいのですが、報酬が安すぎると不動産屋があまり熱心に買い手探しに動いてくれないとは思います…）

そして、売買契約書や領収書に貼付する印紙代、所有権移転登記を司法書士に依頼するなら、司法書士に支払う報酬の負担もあります。（登記は自分で法務局に趣いてすることもできます。）

まとめ

いかがでしたでしょうか。リゾートマンションを老後の住処に…という方向性もありそうですが、そもそも定住禁止の物件もあり、また駐車場不足やバルコニーがなかったり、周囲にスーパーや病院などが少なかったり、公共交通機関がなかったり、なかなか難しいところもあるようです。

もし定住目的でリゾートマンションを購入される場合には、建物の状態だけでなく、周辺環境や公共交通機関、管理組合の状態等、じゅうぶん調べられてからにしてくださいね！ではでは。