不動産売買は専任媒介にすべきなのか？メリット・デメリットを徹底検証

不動産を買いたいとき、SUUMOやアットホームなど不動産情報サイトを見たりしますね。

しかし、これは！という物件を見つけたとしても、たいていの場合、直接売り主と交渉することはできません。それは、オーナー様が媒介契約を締結している不動産会社があるためで、その物件を預かっている不動産会社を通して、オーナー様と間接的に交渉を行うことになります。

不動産売買を不動産業者に頼むにあたり、一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約という３パターンの依頼方法があります。それぞれにメリット・デメリットがありますので、比較検討していきます。

不動産を売りたいとき、自分で買い手を見つけることができるのであればいいですが、不動産は何百万、何千万という値段のつくものですから、実際には、そうそう理想の買い手を見つけることはできないでしょう。そのための専門知識を習得するのも大変です。

媒介契約とは不動産の売却活動を、不動産のプロである不動産会社に任せるという契約で、全部で３種類あります。

	複数不動産会社との契約	自分で買い手を発見した相手との取引	指定流通機構（レインズ）への登録義務	売主への業務報告義務
一般媒介契約	○	○	任意	任意
専任媒介契約	×	○	7営業日以内	2週間に1回以上
専属専任媒介契約	×	×	5営業日以内	1週間に1回以上

なお、不動産会社の仲介により売買が成立した場合には、以下を上限として、仲介手数料を支払わなくてはなりません。

一般媒介契約の特徴は、複数の不動産会社に売却活動を任せることができるということです。専属専任媒介や専任媒介契約では、１社としか契約できませんから、大きなメリットであるように思えます。

しかし、一般媒介契約の場合、不動産会社内において販売活動の優先順位は下がる傾向にあります。自社以外にも動いている会社があるとなれば、他社で決まってしまうかもしれないので、動き損になるかもしれないからです。

なお、専属専任媒介や専任媒介契約と違って、指定流通機構（レインズ）への登録も任意となります。指定流通機構（レインズ）に登録したほうが、より多くの買い手の目にとまるため、一般媒介契約のときには指定流通機構（レインズ）への登録は、ぜひ不動産会社に依頼しましょう。

専任媒介契約・専属専任媒介契約は、１社に限定して売却活動を依頼する契約です。複数会社に売却活動を依頼することはできませんが、その代わり、不動産会社には指定流通機構（レインズ）に物件情報を登録することが義務付けられています。

そのなかでも、「専属」専任媒介契約は自己発見取引が禁止されます。自己発見取引とは、「自分で買い手を探す」ということ。つまり、自分で買い手を見つけたとしても、専属専任媒介契約を結んでいる不動産会社に仲介手数料を支払わなければなりません。

専任媒介契約・専属専任媒介契約は１社のみに任せることになるため、依頼する不動産会社の営業力がすべてとなります。さらにいうと、任せた担当者がしっかり動いてくれなければ、一生買い手が見つかることはないでしょう。くれぐれも不動産会社選びは慎重にしましょう。

いかがでしたでしょうか。

不動産の知識があり、不動産売却活動を自分で状況コントロールしたいということであれば、一般媒介契約になると思います。さらに、活動状況を１社に絞って、まめに報告をして欲しいというなら、専任媒介か専属専任媒介が向いているかもしれません。

どの媒介方式を選ぶかで、売却の結果に大きな差がでてきますので、慎重にご検討ください。詳しくは、弊社の家づくり勉強会でもお教えしておりますので、お近くのかたはぜひご利用ください。